In un mercato completamente nuovo e sempre più in divenire, è più che mai fondamentale saper leggere la realtà per comprenderne le trasformazioni e anticipare i cambiamenti, se non - addirittura - per esserne fautori.
Tuttavia l'enorme mole di informazioni a disposizione rende spesso la ricerca più complessa e di difficile sintesi.
Come orientarsi dunque in un mondo sempre più "rapido"?
Dal 2005 FIMAA Milano Monza & Brianza ha attivato un sistema di rilevazione capillare ed esauriente, attraverso la rete delle Imprese Associate: si tratta del Sentiment del mercato immobiliare, uno strumento che, in "tempo reale", monitora costantemente il mercato e che ha riscosso importanti riconoscimenti da parte degli operatori e delle istituzioni, catturando l'attenzione dei media con una "fotografia dinamica".
La percezione del mercato dei nostri Sentiment si è sempre dimostrata degna di fede.
Un grande ringraziamento a tutti gli Associati che hanno partecipato alla compilazione del questionario per il fondamentale contributo senza il quale questo "barometro" non sarebbe così preciso e puntuale.
Beatrice Zanolini
Segretario
FIMAA Milano, Monza & Brianza
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IL MERCATO SECONDO NOI
Il mercato nella prima parte del 2016? Il trend è decisamente positivo, sebbene a nostro avviso non sia corretto parlare di
"ripresa certa".
Se in termini di compravendite, infatti, secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate, i primi 3 mesi dell'anno sono stati estremamente favorevoli (+17,3%, e di oltre il 20% se si considera solo il settore delle abitazioni, con Milano che tocca un ragguardevole +26%), la percezione sul campo dei nostri Associati – che uso definire
"operatori dell'ultimo miglio" – ci fa essere più cauti. L'effervescenza registrata mostra la
"coda" delle compravendite del 2015 rogitate nel 2016: la nostra previsione per la seconda metà dell'anno, pertanto, è all'insegna della stabilità rispetto al 2015. Pessimismo? Tutt'altro. La stabilizzazione delle compravendite, l'assestamento dei valori e la riduzione dei tempi di vendita sono indici di un mercato in buona salute, in cui l'investimento può rappresentare - complici anche i tassi ai minimi storici e i prezzi tornati al 2002, quindi anti-bolla - un'occasione irripetibile. Si tratta ancora però di un mercato
"fragile", che necessita di misure in grado di far immediatamente percepire e toccare con mano i benefici.
A nostro avviso, nella prossima Legge di Stabilità dovrebbero essere inseriti alcuni temi quali l'incentivo alla riqualificazione dei condomini (riproponendo la modalità sperimentata con successo alla scala delle singole unità) e alla permuta (rendendo conveniente alle imprese
"ritirare", come in una sorta di "rottamazione immobiliare", gli appartamenti vetusti per rimetterli sul mercato rigenerati).
Infine, nell'attuale mercato, noi operatori dobbiamo cercare di analizzare le nuove esigenze e i trend abitativi del futuro: iperconnessione, nomadismo lavorativo e sharing economy sono elementi che caratterizzano una nuova tipologia di cliente, quella dei Millennials.
Ecco nel dettaglio la nostra macro analisi del mercato, il nostro Sentiment sulla realtà di Milano Monza e Brianza (1Q2016) e le nostre previsioni.
Vincenzo Albanese
Presidente FIMAA Milano, Monza & Brianza
IL MERCATO IMMOBILIARE NEL 2016 (IQ2016)
Il mercato immobiliare italiano e la situazione
internazionale
Poiché l'andamento dei mercati è caratterizzato da un'elevata interazione tra i vari Paesi, l'analisi del comparto immobiliare nazionale non può prescindere dal più ampio inquadramento della situazione internazionale. Sebbene il mercato "corporate" sia quello maggiormente condizionato dalle dinamiche estere, anche quello residenziale risente, in qualche modo, delle incertezze e instabilità del sistema, traducendole in un generalizzato rallentamento della crescita.
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Questo è quello che si è verificato nel secondo trimestre dell'anno, periodo in cui alcuni fattori esogeni all'immobiliare, come le turbolenze in Cina (che sembrava a un passo dal tracollo), la caduta del petrolio sotto i 30 dollari al barile e soprattutto gli attentati terroristici in Europa o contro cittadini Europei, hanno influito negativamente sul generale clima di fiducia dei consumatori e quindi sulla loro propensione all'acquisto di beni durevoli.
Sul fronte Brexit riteniamo, invece, sia troppo prematuro fare previsioni: per ora si sono avute reazioni per lo più emotive, sarà necessario attendere almeno 12 mesi per quantificare gli effetti (Vedi immagine sottostante). Non crediamo, comunque, che la Brexit possa avere un impatto diretto di forte entità sul mercato locale. Le conseguenze ci saranno soprattutto sul fronte import-export, e quindi sul sistema produttivo, e sul lavoro.
È tuttavia importante sottolineare che l'uscita della dell'Uk dall'UE non abbia bloccato i grandi deal in essere nel capoluogo meneghino: l'acquisto della sede del Sole 24Ore da parte di Axa e la vendita del palazzo di Sorgente Group in piazza Cordusio a Hines Italia ne sono un chiaro esempio. Sono operazioni che erano in fase di definizione da tempo, ma il fatto che si siano chiuse testimonia che la fiducia dei grandi investitori non è venuta meno.
Lo scenario nazionale: un mercato "andante moderato"
Il mercato immobiliare italiano, nella prima parte del 2016, ha mostrato segnali di buona salute, sebbene i due trimestri presentino differenti andamenti: se il primo, secondo l'Agenzia delle Entrate, risulta frizzante, negli ultimi mesi l'attività - in base alla nostra esperienza diretta sul campo - si è decisamente contratta. Quest'analisi lascia ipotizzare un II semestre con luci e ombre.
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Nei primi mesi dell'anno le compravendite registrano una crescita generalizzata in tutti i settori (+ 17,3%) con ottime performance nel comparto residenziale e commerciale.
La variazione per il residenziale a livello nazionale è +20,6% (Vedi immagine sottostante), confermando un consolidamento del mercato della casa. Per altri comparti, la situazione si presenta più variegata, ma positiva.
A livello geografico, la crescita del residenziale mostra velocità differenti. Se il Nord guida la risalita (+24%), il Centro cresce poco al di sotto del dato nazionale (+18,5%) e il Sud incrementa le transazioni del 16%. Al Nord le migliori performance spettano ai capoluoghi (+ 29%, +7% sugli altri comuni), anche al Sud guidano i comuni maggiori (+18%), al Centro invece la situazione s'inverte (non capoluoghi +19,8%, capoluoghi +17%). Il mercato residenziale delle metropoli (+20,7%) e delle rispettive province risulta allineato con il trend nazionale (+20,6%). Per quanto riguarda le città maggiori, Torino registra l'incremento maggiore (+37% sul I trimestre 2015), seguita da Genova e Milano (oltre il 25%). Milano rafforza una crescita che dura ininterrottamente dal III trimestre 2013.
Il 2016 all'insegna della stabilità
Quali dunque le previsioni per la chiusura del 2016?
L'effervescenza registrata nella prima rilevazione dell'anno mostra la coda delle compravendite concluse nel 2015, ma rogitate nel 2016.
Se non subentreranno fattori destabilizzanti (in senso positivo o negativo), il mercato nel 2016 presenterà una sostanziale continuità e stabilità rispetto al 2015.
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In un mercato fluido e in rapido cambiamento, i trend ipotizzati nelle analisi ufficiali devono essere verificati secondo una lettura real time del settore: gli agenti immobiliari, lavorando a stretto contatto con la domanda, sono in grado di intuirne comportamenti, criticità e propensioni, e per tale motivo detengono informazioni strategiche per l'intero comparto. Pertanto, consigliamo una maggior cautela nell'interpretare questi dati: l'attività d'intermediazione che abbiamo sperimentato in questo II trimestre va nella direzione della stabilità più che della crescita (Vedi immagine sottostante). Complessivamente, il mercato residenziale nel 2016 a livello nazionale, secondo le nostre previsioni, dovrebbe chiudersi con un +9% (Vedi immagine sottostante).
Sul fronte mutui, è da segnalare una piccola discontinuità: dopo 35 mesi consecutivi di performance positiva, secondo il CRIF, a giugno le domande di mutui sono diminuite del 4,6% (rispetto allo stesso mese dello scorso anno). Le caratteristiche del mutuo sono invece le medesime della precedente rilevazione, con l'importo medio che si attesta a circa 123.000 € e con la durata del finanziamento di 15-20 anni, nel 24% dei mutui richiesti.
IL SENTIMENT I QUADRIMESTRE 2016
La rilevazione mostra certamente una prima parte dell'anno all'insegna della stabilizzazione delle compravendite e dei prezzi.
Da queste premesse riteniamo che la previsione per la chiusura del 2016, nell'ambito del mercato residenziale, possano essere per Milano città +12% circa e per la città Metropolitana (esclusa Milano) una crescita di oltre il 9% (Vedi immagine sottostante).
Ecco nel dettaglio i singoli mercati.
MILANO CITTA' | RESIDENZIALE: Continua la crescita del mercato immobiliare residenziale nel capoluogo meneghino grazie alle più favorevoli condizioni di accesso al credito
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- L'indice del clima di fiducia sul mercato della compravendita di case in città di Milano per il primo quadrimestre del 2016 aumenta a 125,7 (base 2005=100): mai così alto dal 2005. Era 102,5 un anno fa (+23,3%), 122,8% negli ultimi tre mesi del 2015.
- Secondo i giudizi "in tempo reale" degli Agenti Immobiliari, resta alta la dinamicità della domanda per l'acquisto di case. Rispetto al I quadrimestre 2013, infatti, l'indice è passato da 68,1% agli attuali 176,7%
- L'indice che rappresenta il sentiment economico dei prezzi di vendita, invece, passa da 42,8 dello scorso anno a 64,2 (+21,4%) a testimoniare i segnali di risveglio; mentre i giudizi sugli scambi passano dal 177,4% dello scorso quadrimestre, all'attuale 176,2%, evidenziando un rallentamento della crescita, che rimane comunque molto forte.
- Solo il 13,6% degli agenti immobiliari interpellati ipotizza uno sconto sul prezzo di offerta superiore al 15% (era il 25,5% un anno fa), a vantaggio di percentuali di sconto più basse (tra 0 e 10%); inoltre i "pessimisti" che ritengono che il tempo medio di vendita per piazzare l'appartamento in vendita ancora aumenti, sono finalmente diventati la netta minoranza del campione (30% i giudizi polarizzati sulle ipotesi di riduzione e 44% su quelle di stabilità).
- Il numero di compravendite di appartamenti usati costituiscono il 52,4% del totale, mentre il numero di appartamenti nuovi acquistati, per contro, si riduce nel quadrimestre appena concluso al 15,9%.
- Bilocali e trilocali gli appartamenti più richiesti. Poco compravenduti i monolocali.
- Si tratta soprattutto di compravendite relative all'acquisto di prima casa.
- È il mutuo la modalità di finanziamento più impiegata (79% dei casi), ridotto ricorso ai risparmi (15%) e quasi nulle le permute (6%).
- Per i prossimi mesi si prevede un mercato simile a quello odierno con compravendite in aumento, sconto in tendenziale riassorbimento, prezzi che potrebbero dare i primi segnali di risveglio.
- Nel quadrimestre, ulteriore rallentamento della domanda nel mercato dell'affitto, con offerta in ulteriore calo, canoni stabili.
Vedi infografica 1
Scarica Allegato A: Sentiment III quadrimestre 2016 | Milano città
| Residenziale
CITTÀ METROPOLITANA (esclusa Milano) | RESIDENZIALE. Nel I quadrimestre 2016 l'indice di fiducia per la compravendita di case guadagna 4,4 punti percentuali dallo scorso quadrimestre. Compravendite +24% tendenziale nel I trimestre dell'anno
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- L'indice del clima di fiducia sul mercato della compravendita di case per il terzo quadrimestre del 2015 aumenta a 96,0 (base 2005=100)
- Giudizi sono meno positivi rispetto a quelli rilevati sul capoluogo, con una domanda un po' meno vivace rispetto al III quadrimestre del 2015. In forte discesa l'indice dell'offerta di appartamenti: -9,0% rispetto allo scorso quadrimestre
- Si riduce il divario medio tra prezzo richiesto ed effettivo (sconto) e si contraggono i tempi medi di vendita
- Nonostante il +24,0% tendenziale messo a segno nel numero di scambi nella Provincia esclusa del Capoluogo nei primi 3 mesi dell'anno, gli agenti sono più cauti sull'andamento delle vendite rispetto allo scorso dicembre
- Finalmente stabilità sui prezzi di vendita, con qualche ipotesi di aumento
- Quasi 3 appartamenti compravenduti su 10 sono nuovi
- Sono i trilocali la tipologia più richiesta. Poca domanda sui monolocali
- Tra le motivazioni di acquisto si segnala una ripresa dell'acquisto per investimento, ma si acquista prevalentemente per esigenze di prima casa
- Per i prossimi mesi non si prevedono drastiche modificazioni rispetto alla situazione attuale, con scambi che continueranno a crescere (ma a un ritmo meno intenso che in passato), sconto in riassorbimento e prezzi che potranno mostrare i primi segnali di crescita.
Vedi infografica 2
Scarica Allegato B: Sentiment I quadrimestre 2016 | Città Metropolitana (esclusa Milano) | Residenziale
CITTÀ METROPOLITANA (inclusa Milano) Altri usi: i buoni indicatori del mercato degli uffici mostrano un consolidamento del comparto, mentre quello dei negozi un accenno di dinamicità.
MERCATO DEGLI UFFICI: per il II quadrimestre consecutivo gli agenti immobiliari si mostrano finalmente più ottimisti. In maggior crescita la dinamicità espressa sui mercati della città metropolitana
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- Migliora il clima di fiducia nel mercato della compravendita di uffici soprattutto nella città metropolitana
- Migliorano i giudizi sulla domanda (+3,4% nel capoluogo e +17,9% nella città metropolitana rispetto a 4 mesi or sono). L'offerta in vendita, rispetto al III quadrimestre 2015, risulta percepita in calo solo nei comuni di cintura, in lieve aumento in città
- Prezzi di compravendita ancora in aggiustamento. Rispetto alla fine del 2015 sono stabili in città, in crescita nelle aree più esterne
- Diminuisce ulteriormente la quota di agenti immobiliari che ipotizza sconti medi sul prezzo superiori al 15%
- Per la seconda parte dell'anno le previsioni formulate dalla maggioranza degli agenti intervistati sono improntate in città a una stabilizzazione di scambi, prezzi e sconti, con una quota di operatori pessimisti comunque molto consistente, che diviene la maggioranza sulle aspettative di prezzo nella città metropolitana;
- Migliora il clima di fiducia anche sul mercato della locazione di uffici. Anche in tal caso viene segnalata una migliore dinamicità nei comuni minori della città metropolitana: l'indice aumenta dello 0,2% in città e del 17,4% nei Comuni minori rispetto allo scorso quadrimestre (rispettivamente, +14,6% e +20,5% in un anno)
Vedi infografica 3 - parte 1
MERCATO DEI NEGOZI. Dopo una ripresa dell'indice di fiducia nei mercati del Capoluogo in questa rilevazione si assiste ad una crescita del mercato nei Comuni della città metropolitana
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- Prosegue il miglioramento senza soluzione di continuità dall'inizio del 2013 anche del clima di fiducia del mercato della compravendita di negozi: nel Comune Capoluogo l'indice passa da 99,1 dello scorso anno a 113,9 (+15%), mentre nella città metropolitana da 79,8 a 101,4 (+21,6%)
- Il maggiore incremento dell'indice sintetico del clima di fiducia della compravendita di negozi riscontrato nella città metropolitana è testimoniato anche dalle sue componenti: l'indice della domanda in 4 mesi si incrementa del 14,8% (contro il -0,8% in città), mentre l'indice dell'offerta è calante, in una misura del -14,5% (-1,2% nel capoluogo)
- Le percezioni sullo sconto medio sul prezzo di offerta migliorano sia in città (la quota di operatori immobiliari che li ritiene superiori al 15% passa dal 47,1% della scorsa rilevazione, all'attuale 36,8%) sia nella città metropolitana (dal 50% all'odierno 40,5% del campione)
- Per la seconda parte dell'anno le previsioni formulate dalla maggioranza degli agenti intervistati sono improntate tanto per la città quanto nella città metropolitana su un mercato stabile, con una percezione di prezzi ancora in assestamento ma rivolto verso il basso nei Comuni minori
- Dopo debolezze strutturali riscontrate nella città metropolitana nei passati quadrimestri, nell'attuale rilevazione il mercato dell'affitto di negozi non mostra segnali di miglioramento nel Capoluogo. L'indice del clima di fiducia, infatti, si riduce in 4 mesi nel capoluogo del 0,2%, ma aumenta nella città metropolitana di oltre 13 punti percentuali
Vedi infografica 3 - parte 2
Scarica Allegato C: Sentiment I quadrimestre 2016 | Città Metropolitana | Altri usi
I TREND DEL 2016
Le misure a sostegno dell'immobiliare nella legge di stabilità
Quali attività possono essere intraprese per supportare il mercato nei prossimi mesi?
La maggior parte degli appartamenti compravenduti sono "usati" e spesso "non recenti", ossia con caratteristiche ormai non più adatte alle attuali esigenze, sotto molteplici punti di vista.
Inoltre, spesso, più che interventi sul singolo appartamento sarebbe auspicabile operare alla scala dell'edificio per ottenere risultati significativi (si pensi alle tematiche in tema di miglioramento energetico).
Solo una vera e propria "rottamazione immobiliare" e un sistema di misure di incentivazione all'efficientamento dei vecchi edifici sarebbero in grado di intervenire in maniera decisa e incisiva su entrambe le questioni.
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In questo modo, infatti, si potrà vincere la sfida della riqualificazione non solo dei condomini ma addirittura di interi quartieri che troppo spesso squalificano l'intera immagine delle nostre città.
In alcuni casi, riteniamo sia necessario intervenire sul patrimonio pubblico residenziale in maniera "coraggiosa" secondo una sorta di Piano Marshall dell'immobiliare residenziale pubblica: le cattive condizioni manutentive, la scarsa qualità di materiali e soluzioni tecnologiche e il prodotto non in linea con l'abitare contemporaneo rendono improcrastinabile un'azione ad ampio spettro. Questo processo di rinnovamento potrà realizzarsi solo attraverso l'evoluzione delle stesse aziende pubbliche in vere e proprie property company, come avviene in altre realtà europee e soprattutto in Germania.
Queste considerazioni, frutto dell'attività che FIMAA MiMB vive quotidianamente sul campo, sono alcune delle misure che auspichiamo che il Governo possa far proprie nella legge di stabilità per far atterrare immediatamente nel mercato i benefici attesi.
L'agente del futuro? Meno mediazione, meno terzietà e più consulenza.
Crediamo che il ruolo della nostra professione abbia un ruolo importante per l'intera filiera, perché a diretto contatto con la domanda e pertanto capace di conoscere "real time" le modifiche del mercato.
Tuttavia la nostra professione sta attraversando una trasformazione epocale: evoluzione da mediatore a consulente.
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In un mercato completamente cambiato, anche con l'avvento del web, l'agente immobiliare deve prestare un servizio evoluto di consulenza, supportando il proprio cliente in tutte le sue esigenze. Per far questo è necessario un cambio radicale di prospettiva: oggi il compenso al mediatore è dato dal venditore che lo ha scelto per svariati motivi (conoscenza, amicizia, pubblicità) e dalla parte acquirente, che eredita la scelta del venditore, ma paga la stessa provvigione e ha gli stessi diritti sull'attività mediatoria. L'interesse principale dell'agente è quello di trovare la giusta mediazione, delegando altri incarichi ad altri professionisti: la crescita della professione dell'agente sta esattamente in questo gap, perché solo il consulente immobiliare è a conoscenza di tutti gli aspetti che riguardano la trattativa e l'iter della compravendita.
L'agente pertanto dovrà essere "sempre più di parte": il mercato del futuro va nella direzione in cui l'acquirente e il venditore pagano ognuno un consulente che lo rappresenti e che lo aiuti nella negoziazione. Occorre cambiare la logica: solo in questo modo potrà essere combattuto l'abusivismo, incrementando la porzione di transazioni intermediate oltre il 50% del mercato. L'acquisto della casa è un investimento troppo importante nella vita di una famiglia o di una persona. L'auspicio, pertanto, è quello di arrivare ad avere un valido professionista che assista il cliente in tutte le fasi dell'acquisto, della vendita e non solo.
In Italia ancora non si riesce a fare perché la percezione è che paghi un qualcuno che ti sei ritrovato (magari per caso) e non perché invece lo hai cercato e voluto al fianco per le sue competenze specifiche e allargate.
Come sarà il mercato nei prossimi anni?
Quali dunque i driver che caratterizzeranno il mercato dei prossimi 5 anni? A nostro avviso saranno lo sviluppo dei servizi di post vendita e un nuovo approccio al mercato (sia in termini di prodotto che di processo) basato sui Big Data.
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Il servizio post vendita sarà una rivoluzione nel mondo delle nuove costruzioni. Il "pacchetto casa" sarà composto non solo dal prodotto fisico, ma anche dai servizi di assistenza capaci di garantire al meglio la prestazione dell'abitare. Il post vendita è costituito dal servizio prestato da un operatore qualificato all'acquirente che, in possesso della nuova abitazione, inizia ad abitarci.
Molto spesso le nuove tecnologie di cui sono pieni gli edifici di nuova costruzione non vengono utilizzate al meglio, basta guardare le bollette degli edifici in classe A, che non sono poi così meno salate rispetto a quelle di edifici meno efficienti. Questo per due motivi, il primo è che chi costruisce è spesso un assemblatore, che non ha però un'idea (e forse nemmeno interesse a capire) del funzionamento complessivo del sistema che sta installando e assemblando; il secondo è che gli acquirenti semplicemente non conoscono tutte le opportunità e le possibilità che le nuove tecnologie inserite nel costruito consentono". Solo chiedendo il massimo alle prestazioni degli immobili nuovi e mantenendoli efficienti si può conservarne il valore. Per superare questa impasse bisognerebbe garantire un'assistenza full time per almeno 5 anni alle nuove costruzioni, un po' come ormai succede nel settore dell'automotive. L'impiantistica, ormai, è il cuore della casa; accompagnando l'edificio nuovo per un periodo di tempo adeguato, quindi, se ne garantirebbe la tenuta di valore e si incentiverebbero anche i costruttori a costruire con un occhio attento al funzionamento di tutto il sistema.
L'utilizzo dei Big data, invece, apre nuovi orizzonti: l'attività di marketing, per esempio, verrà completamente trasformata dalla possibilità di intercettare, con precisione chirurgica, il target di riferimento di un'operazione. Sul fronte delle ricerche e consulenze, si svilupperanno complesse analisi multifattoriali che potranno essere aggiornate day-by-day.
Nei prossimi anni la nostra attività e il nostro modo di vivere saranno completamente trasformati. Dobbiamo comprendere il cambiamento e volgerlo in opportunità per non subirlo ed esserne esclusi.
Per maggiori informazioni sullo strumento del
Sentiment FIMAA Milano, Monza & Brianza
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