Il mercato della logistica e dei capannoni industriali in Brianza

 

E’ dal II semestre del 1998 che i prezzi medi ponderati dei capannoni industriali, analogamente a quelli abitativi, in Provincia di Milano, hanno conosciuto dei rialzi progressivi nei prezzi correnti. L’incremento della crescita sembra essersi ridotto alla fine del 2004, con variazioni percentuali particolarmente contenute, seppur positive, per i capannoni: sia nuovi, sia vecchi (+ 2,4% e 2,3% rispettivamente; fig. 1).

Più consistenti risultano le variazioni percentuali semestrali registrate nell’ultimo semestre del 2004 per appartamenti recenti, pari a +3,5%. Quelle dell’ultimo quadriennio  (inizio 2000 - fine 2004) sono risultate, rispettivamente per appartamenti recenti, del 34,1%; mentre per i capannoni sono risultati oscillare tra il 36,4% della tipologia “nuovo e ristrutturato” ed il 42,1% della tipologia “vecchi”: a tali variazioni, per ottenere l’aumento a prezzi costanti, occorre togliere l’inflazione media di periodo, pari al 9,3%. Stante alle performance dei prezzi medi di vendita, dunque, i rialzi maggiori sembrano essersi manifestati per la tipologia di capannoni vecchi, seguiti da quelli nuovi. Ciò può essere ricondotto ad una maggiore domanda per tali tipologie.

 

Figura 1

 

Provincia di Milano - Variazioni % semestrali dei prezzi medi di appartamenti e capannoni industriali periferici a confronto1 (valori %)

 

 

1 = escluso Monza, Sesto e Cinisello.

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.

 

Passando alla disaggregazione territoriale per ambiti, si riscontra un dato “sotto la media” dei prezzi medi ponderati di capannoni nuovi per gli ambiti Abbiatense-Binaschino, Castanese, Sud-Est Milano Legnanese, Sud-Milano e Magentino. La Brianza risulta appena sopra la media, mentre il rhodense è al terzo posto nella graduatoria decrescente dei prezzi per quanto concerne il nuovo (per i capannoni vecchi, invece, slitta al 6° posto; preceduto proprio dalla Brianza; fig. 2).

 

 

Nell’ultimo semestre, come già evidenziato a livello medio provinciale, i prezzi dei capannoni sono cresciuti meno dei prezzi residenziali: il confronto per ambito territoriale provinciale evidenzia variazioni semestrali dei prezzi più “pesanti” di quelle calcolate per i prezzi di appartamenti recenti, per gli ambiti Magentino, Sud Milano e Rhodense (sia per capannoni nuovi sia per capannoni vecchi), e per gli ambiti Nord Milano e Nord e Groane (unicamente per la tipologia “nuovi; tav. 1).

Figura 2

 

Provincia di Milano – Numeri indice dei prezzi medi ponderati di capannoni industriali nuovi, per ambito (base 100 = provincia di Milano)

 

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.

In Brianza, nell’ultimo semestre 2004, i prezzi dei capannoni vecchi sono cresciuti del 4,6% (come i prezzi degli appartamenti recenti) e del 3,8% nella tipologia “nuovi” (tav. 1).

Tavola 1

Provincia di Milano – Variazioni percentuali dei prezzi medi ponderati correnti e deflazionati al 2004 di appartamenti recenti e di capannoni industriali periferici per tipologia ed ambito territoriale

(valori %)

Ambiti territoriali

Variazioni % semestrali

 

Appartam. Recenti

Capannoni nuovi

Capannoni vecchi

 

Pr. correnti

Pr. Costanti

Pr. Correnti

Pr. costanti

Pr. correnti

Pr. Costanti

Abbiatense-Binaschino

0,3

-0,7

0,0

-1,0

0,0

-1,0

Brianza

4,6

3,6

3,8

2,8

4,5

3,5

Castanese

1,2

0,2

0,4

-0,6

0,0

-1,0

Legnanese

5,8

4,8

0,8

-0,2

0,0

-1,0

Magentino

1,2

0,2

1,7

0,7

1,6

0,6

Martesana-Adda

3,9

2,8

3,0

2,0

2,5

1,4

Nord e Groane

1,3

0,3

1,5

0,5

1,2

0,2

Nord Milano

4,9

3,9

5,5

4,4

3,5

2,5

Rhodense

1,4

0,4

2,0

1,0

2,2

1,2

Sud Milano

-0,1

-1,1

2,9

1,9

0,0

-1,0

Sud-est Milano

1,8

0,8

0,0

-1,0

0,4

-0,6

 

 

 

 

Provincia di Milano

3,0

1,9

2,4

1,4

2,3

1,2

 

 

 

 

 

 

 

 

Variazioni  annuali

 

Appartam. recenti

Capannoni nuovi

Capannoni vecchi

 

Pr. Correnti

Pr. Costanti

Pr. Correnti

Pr. Costanti

Pr. Correnti

Pr. costanti

Abbiatense-Binaschino

5,5

3,2

7,8

5,5

10,1

7,8

Brianza

7,6

5,3

6,2

3,9

7,7

5,4

Castanese

2,8

0,5

0,7

-1,6

1,0

-1,3

Legnanese

10,4

8,1

2,5

0,2

3,6

1,3

Magentino

5,1

2,8

3,2

0,9

3,2

0,9

Martesana-Adda

7,4

5,1

5,6

3,3

5,4

3,1

Nord e Groane

6,5

4,2

9,2

7,0

9,8

7,5

Nord milano

11,2

8,9

9,4

7,1

7,2

4,9

Rhodense

5,9

3,6

10,1

7,8

8,6

6,3

Sud Milano

4,6

2,3

7,8

5,5

12,1

9,8

Sud-est Milano

8,7

6,4

3,9

1,6

6,5

4,2

 

 

 

 

 

 

 

Provincia di Milano

7,1

4,8

6,1

3,8

7,0

4,7

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.

 

L’entità delle variazioni dei prezzi nell’ultimo anno vede in testa l’ambito Sud-Milano per capannoni vecchi (+12,1%), il Rhodense (+10,1% nei capannoni nuovi) e l’Abbiatense (sempre +10,1% nei capannoni vecchi). La Brianza, invece, bene approssima i dati medi provinciali: +6,2% nei capannoni nuovi e +7,7% nei vecchi.

 

Un approfondimento sulla Brianza

 

I dati sulle variazioni percentuali dei prezzi correnti calcolati per l’ambito territoriale della Brianza, mettono in luce il fatto che tra le tipologie immobiliari considerate negli ultimi 4 anni, i capannoni industriali risultano avere conosciuto la più consistente variazione % in conto capitale subito dopo i prezzi degli appartamenti vecchi, che hanno performato tra il I semestre 2000 ed il II 2004, ben il +40,8% (tav. 2).

Tavola 2

 

Brianza – Variazioni percentuali dei prezzi medi correnti di immobili

 

Tipologia immobiliare

 

Var. % sem.

Var. % ann.

Var. % I 2000 - II 2004

 

 

 

 

Appartamenti

 

 

 

  - Nuovi

3,8

6,3

26,5

  - Recenti

4,6

7,6

31,2

  - Vecchi

6,3

10,1

40,8

 

 

 

 

Negozi

1,8

2,8

14,5

 

 

 

 

Uffici

2,5

4,4

17,8

 

 

 

 

Capannoni

 

 

 

  - Nuovi

3,8

6,2

34,5

  - Recenti

4,5

7,7

39,1

 

 

 

 

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.

 

Nell’ultimo semestre i rialzi più consistenti dei prezzi medi periferici di capannoni nuovi si sono rilevati a Besana Brianza (+17,9% sul semestre precedente; 825 Euro al mq. in media) ad Albiate (+13,8% sul semestre precedente; sempre 825 Euro al mq. in media) ed a Biassono (+12,5%, con valori arrivati, in media, intorno ai 900 Euro al mq). Tra il I semestre 2000 e l’ultimo 2004, le variazioni nominali dei prezzi di capannoni nuovi più interessanti si sono invece manifestate a Brugherio (+57,7%; 875 Euro al mq) a Carnate (+55,9% equivalenti in media a 725 Euro al mq) ed a Carate (+ 53,5%; 870 Euro al mq).

Fatto 100 il prezzo medio di capannoni nuovi calcolato per la Brianza, unicamente solo 17 dei 39 comuni monitorati – escluso Monza – presentano un dato superiore “alla media”: in testa, a pari merito, i Comuni di Seveso, Bovisio Masciago, Cesano Maderno e Giussano.

Figura 3

 

Brianza – Numeri indice dei prezzi medi di capannoni industriali periferici

(base 100 = provincia di Milano)

 

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.

 

Uno sguardo al mercato monzese dei capannoni industriali consente di cogliere, infine, l’immobilismo del momento congiunturale, dato che, da un anno a questa parte, non sono intervenute in nessuna delle microzone urbane monitorate, variazioni percentuali nei prezzi e nei canoni. In tal modo, dal punto di vista dei valori costanti, è evidente la diminuzione semestrale del -1% ed annuale del -2,3%.

In termini costanti, nonostante la gioventù della serie storica rilevata con le modalità attuali (dal II semestre 2001) si riscontra una variazione percentuale nominale del +35,8% che, tradotta in termini costanti, significa un incremento del 28,7% (tav. 3).

 

Tavola 3

Monza – Valori medi al II sem. 2004 e variazioni percentuali dei prezzi medi correnti di capannoni

 

Valori

 

Var. % sem.

Var. % ann.

Var. % II 2001 - II 2004

 

 

 

 

Prezzi (€ al mq)

 

 

 

 

 

 

 

850

0,0

0,0

35,8

 

 

 

 

Canoni (€ al mq per anno)

 

 

 

 

 

 

55,8

0,0

0,0

22,8

 

 

 

 

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.

Ciò contrasta con il rally dei prezzi degli appartamenti monzesi, cresciuti nominalmente, nell’ultimo semestre del 7,1% per la tipologia “nuovi” del 5,9% per quelle recenti e del 5,9% per la tipologia vecchie (le variazioni rispetto al II semestre 2001 sono pari, rispettivamente, a +42,9% +47,9% e +54,9%).

Per quanto riguarda i canoni di locazione, congiunturalmente, negli ultimi 6 e 12 mesi, sono rimasti stabili; mentre rispetto al secondo semestre 2001 si sono incrementati in misura minore rispetto ai prezzi medi di compravendita, del 22,8%: ciò ha provocato un livellamento verso il basso dei rendimenti (tav. 3; fig. 4).

I prezzi oscillano tra 700 e 1.000 Euro al metro quadrato, mentre i canoni risultano oscillare tra i 50 ed i 70 Euro al metro quadrato (rendimenti medi potenziali tra il 7 ed il 7,1%).

 

Figura 4

Monza – Rendimenti potenziali di capannoni medi ed in alcune zone urbane

 

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.