Brianza: prezzi ancora in crescita, canoni in stallo

 

 

A differenza di quanto manifestato in Milano, è proseguita anche durante la seconda parte dell’anno 2004 la crescita dei prezzi di appartamenti in Brianza, che bene hanno approssimato il trend dei prezzi medi calcolato per i Comuni “minori” della Provincia, escluso, cioè, Milano, Monza, Sesto e Cinisello. Le variazioni percentuali semestrali, sono state infatti, rispettivamente per il Comune Capoluogo, per la Brianza e per la Provincia pari al 2,5%, al +4,7% ed al +3,0% (fig. 1).

Figura 1

 

Evoluzione dei prezzi degli appartamenti

 

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.

 

Per quanto concerne il numero di scambi di appartamenti, in assenza di statistiche ufficiali aggiornate riferibili a specifici settori della provincia milanese, si possono individuare i senitment espressi dagli operatori immobiliari FIMAA interpellati che identificano una miglior dinamicità nei Comuni della Provincia (compresi quelli briantei), rispetto a Milano-città (tav. 1).

Tavola 1

Milano e Resto della Provincia - Saldo dei giudizi positivi e negativi sul totale di quelli espressi sull’andamento del numero di scambi di appartamenti, gennaio 2005 (valori %)

 

Comune Capoluogo	Resto Provincia	Totale Provincia
18%	54%	29%

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.

Per quanto attiene i prezzi di compravendita di appartamenti (aggregato statistico espresso dalla media di appartamenti nuovi, recenti e vecchi), mediamente, l’area “briantea”, escluso Monza, ha visto crescere i propri valori correnti tra il secondo semestre 1994 ed il 2004 del 48,3%; a Milano-città l’incremento sullo stesso periodo è stato del 60,3%. Da sottolineare la discontinuità che ha caratterizzato il Capoluogo Lombardo: ad un calo del 3,8% tra il 1994 ed il 1999 è seguito un rialzo del 53,8% negli anni seguenti. Profondamente diversa la situazione nei Comuni della Brianza, dove ad un aumento dell’8,9% nel primo periodo, è corrisposto un ulteriore rialzo di oltre 31 punti percentuali successivamente (fig. 1).

Sempre mediamente, dal secondo semestre 1994, le maggiori rivalutazioni nell’area briantea si sono verificate per gli appartamenti vecchi, i cui prezzi di vendita risultano cresciuti quasi del 60% (contro +42,8% per gli appartamenti nuovi e +47,1% per quelli recenti).

Sotto il profilo dei raggruppamenti, i mercati residenziali brianzoli si possono classificare, in base alle performance avute nell’ultimo anno, ed al livello dei prezzi in:

-         Monza, che come anche si evince dalla figura 2 presenta i prezzi medi di compravendita più elevati (in media, oltre 2.230 Euro al metro quadrato) con variazioni percentuali annuali del 12% e semestrali del 6%;

-         il grappolo “Brugherio, Vedano al Lambro e Vimercate”, caratterizzato in media da prezzi medi di appartamenti sui 1.750 Euro al metro quadrato (in crescita annuale del 9-10% per i primi due Comuni, fermi a Vimercate; fig. 2);

-         “Arcore, Concorezzo, Desio, Villasanta, Cesano Maderno, Biassono, Muggiò, Lissone e Bellusco ” che presentano i prezzi medi di appartamenti compresi tra 1.400 e 1.600 Euro al metro quadrato (in media, 1.465 €/mq), mediamente in aumento dell’8% rispetto al secondo semestre 2003 (anche se non mancano variazioni percentuali annuali nulle – Muggiò – del 3-4% - Bellusco e Concorezzo – e superiori al 10% - Arcore, Cesando Maderno, Biassono, Villasanta e Desio – (fig. 2);

Figura 2

Prezzi medi di compravendita di appartamenti in Brianza in ordine decrescente: prezzi oltre i 1.400 Euro al mq

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.

 

-         il gruppo di Comuni briantei più numeroso^[1], con prezzi medi di compravendita di appartamenti che spaziano tra 1.200 e 1.400 Euro al metro quadrato con variazioni “medie” annuali del gruppo dell’8% (comprese tra lo 0% rilevato a Seregno e a Nova Milanese, ed il 19% di Besana Brianza e, addirittura, il +25% di Albiate; fig. 3);

-          i Comuni Briantei con i prezzi più bassi, ovvero inferiore ai 1.200 Euro al metro quadro: Usmate Velate, Cavenago Brianza, Meda, Briosco, Correzzana, Renate, Veduggio, Triuggio. In tal caso le variazioni percentuali dei prezzi per la media del gruppo risultano del 7%, orientativamente comprese tra lo 0% di Meda ed il +12% di Colzano (fig. 3).

Figura 3

Prezzi medi di compravendita di appartamenti in Brianza in ordine decrescente: prezzi fino a 1.400 Euro al mq

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.

 

I canoni di locazione

Diversamente dai prezzi medi di compravendita, i canoni di locazione per appartamenti localizzati in Brianza non risultano essersi incrementati da un anno a questa parte (tav. 2).

Si sottolinea il valore del canone medio rilevato a Monza doppio rispetto a quello degli altri Comuni della Brianza (tav. 2).

In ogni caso, tutti i rendimenti potenziali calcolati come rapporto tra i canoni ed i prezzi delle abitazioni usate risultano racchiuse nel range 4-6% (tav.2).

Mentre, tuttavia, i rendimenti a Monza stanno subendo un brusco trend decrescente a causa della crescita dei prezzi proporzionalmente più elevata rispetto ai canoni di locazione, non così è per quelli calcolati per gli altri Comuni della Brianza, anche se un lieve movimento in tale direzione sembra avvertirsi anche in tale contesto (rendimenti lordi dal 5,4% del primo semestre 2003 all’attuale 4,9%; fig. 4).

Tavola 2

Canoni, variazioni % annuali e rendimenti potenziali lordi di appartamenti in alcuni contesti Briantei

Comuni	Canoni (€/mq per anno)	Var. annuale (valori %)	Rendimenti (valori %)
Agrate	55	0,0	4,0
Vimercate	62,5	0,0	3,7
Besana Brianza	62,5	0,0	4,8
Seregno	72,5	0,0	5,4
Meda	62,5	0,0	5,4
Brugherio	67,5	0,0	3,9
Lissone	67,5	0,0	4,7
Carate Brianza	62,5	0,0	5,1
Desio	67,5	0,0	4,6
Monza	120,0	-1,8	6,2

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.

 

Figura 4

Rendimenti medi potenziali di appartamenti usati in alcuni Comuni della Brianza (valori %)

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.

 

Gli immobili di impresa

 

Le variazioni annuali dei prezzi medi di compravendita degli immobili di impresa della Brianza bene approssimano le variazioni percentuali manifestate in nei centri minori della Provincia, fatto salvo per quelle degli uffici, significativamente più elevate (di 8 decimi di punto; tav. 3).

Più negative, invece, le variazioni annuali dei prezzi dei negozi e dei capannoni nuovi in Monza rispetto sia alla Brianza, sia alla media Provinciale; mentre del 5,8% la variazione annuale dei prezzi medi degli uffici nella capitale briantei (tav. 3).

Tavola 3

Variazioni % annuali dei prezzi medi di compravendita a confronto

Comparto	Media Provincia1	Brianza2	Monza
Negozi	2,6	2,8	1,4
Uffici	3,6	4,4	5,8
Capannoni nuovi periferici	6,1	6,2	0,0

¹ Escluso Milano, Monza, Sesto e Cinisello.

² Escluso Monza.

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.

 

Si sottolinea la tendenziale stabilità dei rendimenti per gli immobili di impresa di Monza, in quanto il profilo delle variazioni percentuali dei prezzi ricalca quello dei canoni (fig. 5).

 

Figura 5

Monza - Evoluzione dei rendimenti medi degli immobili d’impresa (valori %)

Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.