Milano:
mercato immobiliare dei negozi a due velocità
Appare in miglioramento il mercato immobiliare dei negozi milanesi: secondo una recente indagine di FIMAA Milano (il Collegio degli agenti d’affari in mediazione aderente all’Unione del Commercio di Milano) il saldo tra i giudizi di crescita e quelli di calo risulta migliore rispetto a quello calcolato a settembre 2004, anche se permane negativo: ciò indica il permanere di un mercato difficile, specie per le localizzazioni connotate da una più scarsa valenza commerciale, specie al di fuori del capoluogo (fig. 1; tav. 1).
Figura 1
Sentiment sul mercato dei negozi (indici sintetici dei
saldi %)
Fonte: Ufficio
Studi FIMAA Milano.
Tavola 1
Giudizi
percentuali espressi come saldo tra giudizi di aumento
al netto di quelli di calo sul mercato immobiliare di negozi (valori %)
Mercato |
Comune Capoluogo |
Resto
Provincia
|
Totale
Provincia
|
|
|
|
|
|
Compravendita
|
-6 |
-17 |
-12 |
|
|
|
|
|
Affitto
|
-6 |
-17 |
-13 |
|
|
|
|
|
Fonte: Ufficio
Studi FIMAA Milano.
Le difficoltà del mercato sono evidenziate anche dall’indice dei prezzi dei negozi di Milano che, dopo quattro anni di consistenti rialzi nominali (cioè al lordo dell’inflazione) superiori ai 7 punti percentuali, torna sotto quota 5,2%: un incremento indubbiamente consistente in grado di compensare il saggio medio inflattivo, ma che non in tutte le zone della città è risultato confermato (fig. 2).
In effetti, qualche segno “meno” nelle variazioni semestrali intercorse nei prezzi medi di negozi al dettaglio tra il primo ed il secondo semestre 2004 comincia ad affiorare (tav. 2).
Risultano anche ridotte le variazioni semestrali correnti rilevate in Spiga-Montenapoleone (“solo” +2,7%) il cui valore medio risulta, in termini nominali, in rialzo di quasi il 200% dal 1994; nella zona Vittorio Emanuele – San Babila (+2,1%, con un raddoppio nominale dal 1994) e nella zona Buenos Aires – Vitruvio (0,0%) dove si erano mediamente incrementati dal 1994 del 40%.
Figura 2
Milano-città - Indice dei prezzi medi di negozi
Fonte: Ufficio
Studi FIMAA Milano.
Nel resto della Provincia (escluso il
comune capoluogo, Monza, Cinisello e Sesto) i prezzi medi di negozi sono
cresciuti negli ultimi sei mesi “appena” dello 0,9% (+2,6% la variazione
annuale), con rialzi più consistenti nel Nord Milano ed in Brianza.
Rispetto allo scorso semestre i prezzi
medi dei negozi non hanno subito variazioni a Cinisello, Monza e Sesto.
Per quanto concerne, invece, il mercato
delle medio-grandi superfici
commerciali, secondo i giudizi espressi dagli agenti FIMAA, permane
forte la richiesta in città, con prezzi percepiti in aumento da ben il 33%
degli agenti interpellati. Tale dato si contrappone alle percezioni sul resto
della Provincia, dove il saldo tra il numero di operatori
ottimisti e pessimisti circa l’andamento della domanda e dei prezzi risulta
negativo.
Tavola 2
Milano-città - Prezzi medi di negozi rilevati nel I
semestre 2003 e variazioni % semestrali
(Euro al metro quadrato)
|
Zona |
Prezzo medio |
Var. % sem. |
|
|
|
|
|
Centro storico |
|
|
|
DIAZ - DUOMO - SCALA |
7.000 |
-2,1 |
|
CAIROLI - CORDUSIO |
5.300 |
1,9 |
|
VITTORIO EMANUELE - S.BABILA |
12.250 |
2,1 |
|
AUGUSTO |
4.300 |
-1,1 |
|
BRERA |
5.000 |
0,0 |
|
SPIGA - MONTENAPOLEONE |
19.000 |
2,7 |
|
VETRA - S.VITO |
4.200 |
-1,2 |
|
NIRONE - S.AMBROGIO |
4.550 |
1,1 |
|
MISSORI - S.SOFIA |
4.000 |
0,0 |
|
Cerchia
Bastioni |
|
|
|
SOLFERINO - CORSO GARIBALDI |
4.000 |
-1,2 |
|
REPUBBLICA - PORTA NUOVA |
4.000 |
0,0 |
|
VENEZIA - MONFORTE |
5.000 |
5,3 |
|
TRIBUNALE - 5 GIORNATE |
4.500 |
2,3 |
|
CONCA DEL NAVIGLIO - PORTA GENOVA |
2.600 |
0,0 |
|
MERCALLI - QUADRONNO |
2.600 |
0,0 |
|
PARCO CASTELLO |
3.350 |
0,0 |
|
LEOPARDI - BOCCACCIO - PAGANO |
4.250 |
0,0 |
|
S. VITTORE |
2.700 |
0,0 |
|
Cerchia
Circonvallazione |
|
|
|
PISANI - GIOIA - BAIAMONTI |
2.650 |
0,0 |
|
SAPRI - PROCACCINI |
3.150 |
0,0 |
|
LAGOSTA - STAZ. GARIBALDI |
2.150 |
2,4 |
|
BUENOS AIRES - VITRUVIO |
5.400 |
0,0 |
|
GEN. GOVONE - CENISIO |
1.750 |
-2,8 |
|
PICENO - INDIPENDENZA |
2.750 |
0,0 |
|
LIBIA - CIRENE |
2.750 |
-3,5 |
|
ABRUZZI - ROMAGNA |
2.400 |
-4,0 |
|
SOLARI - NAPOLI |
2.150 |
2,4 |
|
NAVIGLI - CASSALA |
2.850 |
3,6 |
|
BLIGNY - TOSCANA |
2.350 |
0,0 |
|
FIERA - SEMPIONE |
2.450 |
4,3 |
|
FIERA - MONTEROSA |
2.500 |
0,0 |
|
WASHINGTON - PO - VESUVIO |
2.600 |
0,0 |
Cerchia Periferia
|
. |
|
|
BOVISA - DERGANO |
1.600 |
0,0 |
|
ISTRIA - MACIACHINI |
1.800 |
0,0 |
|
CARBONARI - MAGGIOLINA |
2.050 |
2,5 |
|
BRIANZA - PASTEUR |
2.100 |
0,0 |
|
PADOVA - PALMANOVA |
1.800 |
0,0 |
|
MUSOCCO - VILLAPIZZONE |
1.550 |
0,0 |
|
QUARTO OGGIARO |
1.400 |
3,7 |
|
PELLEGRINO ROSSI - AFFORI - BRUZZANO |
1.700 |
3,0 |
|
NIGUARDA |
1.700 |
0,0 |
|
FULVIO TESTI - CÀ GRANDA |
1.600 |
0,0 |
|
GRECO |
1.600 |
0,0 |
|
TURRO - PRECOTTO |
1.950 |
0,0 |
|
FULVIO TESTI - BICOCCA |
1.600 |
0,0 |
|
MARTINI - CUOCO |
1.950 |
2,6 |
|
TEODOSIO - VALLAZZE |
1.850 |
5,7 |
|
PACINI - PONZIO |
2.000 |
-2,4 |
|
ARGONNE - CORSICA |
2.000 |
11,1 |
|
UDINE |
1.750 |
2,9 |
|
LAMBRATE |
1.500 |
-3,2 |
|
FORLANINI - MECENATE |
1.450 |
-3,3 |
|
SALOMONE - BONFADINI |
1.150 |
-8,0 |
|
MONTECITY - ROGOREDO |
2.550 |
70,0 |
|
BARONA - FAMAGOSTA |
2.050 |
0,0 |
|
RONCHETTO |
1.450 |
0,0 |
|
Q.RE S.AMBROGIO - TORRETTA |
1.600 |
0,0 |
|
AGRIPPA - ABBIATEGRASSO |
1.450 |
0,0 |
|
RIPAMONTI - VIGENTINO |
1.650 |
4,8 |
|
CORVETTO |
1.600 |
0,0 |
|
GRATOSOGLIO - MISSAGLIA |
1.300 |
0,0 |
|
CERMENATE - ORTLES |
1.400 |
0,0 |
|
ACCURSIO |
1.500 |
0,0 |
|
CAPRILLI - S.SIRO |
1.500 |
0,0 |
|
SELINUNTE - REMBRANDT |
1.950 |
0,0 |
|
BANDE NERE - GIAMBELLINO |
2.100 |
5,0 |
|
AXUM - OSPEDALE S. CARLO |
1.400 |
0,0 |
|
QUARTIERE GALLARETESE - TRENNO |
1.550 |
10,7 |
|
BAGGIO - QUINTO ROMANO |
1.350 |
0,0 |
|
INGANNI - S.CRISTOFORO |
1.700 |
0,0 |
Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano.
Locazione e redditività
Negli ultimi quattro semestri, sotto il profilo dei canoni di locazione mediamente corrisposti nella città e nelle “top locations”, si sono registrati lievi cali che, tuttavia, combinati con i piccoli rialzi visti nei prezzi medi, hanno fatto ridurre i rendimenti potenziali lordi di quasi un punto percentuale per i negozi standard rispetto al primo semestre 2003; e di 7 decimi di punto per le “top location” che si confermano meno redditizie – anche se meno rischiose della prima tipologia di negozio analizzata; tav. 3 -.
Canoni di locazione
medi per negozi nell’area milanese e variazioni % semestrali
(Euro al metro quadrato per anno)
|
Tipologia |
I 03 |
II 03 |
I 04 |
II 04 |
|
Canoni di locazione (€ al mq per anno) |
||||
|
Negozi “standard” |
267,1 |
266,4 |
266,4 |
265,0 |
|
Negozi
“top” |
520,0 |
519,3 |
519,3 |
518,6 |
|
Variazioni
percentuali semestrali (%) |
||||
|
Negozi “standard” |
4,2% |
-0,3% |
0,0% |
-0,5% |
|
Negozi “top” |
3,7% |
-0,1% |
0,0% |
-0,1% |
|
Prezzi
di compravendita (€ al mq) |
||||
|
Negozi “standard” |
2.586 |
2.727 |
2.829 |
2.867 |
|
Negozi “top” (2) |
10.633 |
11.467 |
11.967 |
12.217 |
|
Redditività
potenziale (%) |
||||
|
Negozi “standard” |
10,3 |
9,8 |
9,4 |
9,2 |
|
Negozi “top” |
4,9 |
4,5 |
4,3 |
4,2 |
(1) Ottenuto dalla media dei prezzi medi delle microzone Spiga – Montenapoleone, Vittorio Emanuele-San Babila e Buenos Aires-Vitruvio.