1. IL MERCATO IMMOBILIARE NEL 2015

1.1 PIL e immobiliare: l'importanza del contesto macroeconomico

L'andamento del mercato immobiliare è fortemente legato a fattori macroeconomici sia internazionali che nazionali. Non ci sarà vera crescita nell’immobiliare fino a quando il PIL non registrerà un significativo e costante incremento.
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Le politiche europee (basti pensare al Quantitative Easing della BCE) e internazionali (fluttuazione del costo del petrolio e quotazione del dollaro) hanno dirette conseguenze sul nostro sistema economico che, combinate con altri fattori, determinano l’andamento del PIL. Il PIL è dunque un paramento essenziale per la salute della nostra economia ma è anche un indice significativo per il settore immobiliare.
Il mercato immobiliare USA, che da sempre anticipa di alcuni anni quello italiano, dimostra che l’aumento del PIL ha come effetto quello di accrescere il mercato immobiliare.
In Italia potremo ipotizzare una ripresa per il settore immobiliare solo se lo scenario sarà quello della progressiva crescita del PIL (+1,2% nel 2016 e +1,3 nel 2017)

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1.2 buoni segnali dalla compravendita residenziale

Il mercato immobiliare nel 2015, in termini di numero di compravendite è migliorato rispetto al 2014 mostrando segnali di consolidamento del volumi.
Sul fronte dei prezzi, si registra un miglioramento che, sebbene non contempli a breve la crescita dei valori, si traduce in un assottigliamento della percentuale di sconto praticato.
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Per quanto riguarda i volumi l’andamento complessivo è stato discontinuo alternando mesi di incremento e contrazione. Tali trend sono da considerarsi fisiologici in quanto il mercato, ancora fragile, è influenzato da molteplici fattori esogeni allo stesso e spesso poco prevedibili.

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1.3 Novità dal mercato della locazione

Il mercato della locazione da sempre marginale nel nostro paese ha mostrato buone performance nel 2015.
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Nel 2015 il settore della locazione si è distinto in 3 mercati paralleli che intercettano domande con esigenze completamente diverse sebbene accomunate dal crescente e diffuso bisogno di mobilità della popolazione italiana. Si tratta del mercato della locazione a canone libero, a canone concordato e gli affitti brevi.
Di fronte a questo importante sviluppo della locazione si segnala che, i tassi particolarmente favorevoli dell’ultimo anno, hanno fatto tornare temporaneamente conveniente l’acquisto dell’abitazione: si segnala tuttavia che questo periodo rappresenta una situazione eccezionale destinata a esaurirsi.

2. IL SENTIMENT III QUADRIMESTRE 2015

2.1 Milano città residenziale: aspettative degli agenti immobiliari mai così favorevoli dal 2005 sul mercato della casa

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- L'indice del clima di fiducia sul mercato della compravendita di case in città di Milano per il terzo quadrimestre aumenta: mai così alto dal 2005.

- La domanda per acquisto di case è divenuta più dinamica mentre nell’offerta si registra un decremento significativo del prodotto.

- Ulteriore balzo in avanti dell’indice relativo al numero di scambi di abitazioni, mentre è meno intensa la percezione di aumento dei prezzi di vendita.

- Si riduce lo sconto e si stabilizzano i tempi medi di vendita, ma la domanda resta molto selettiva e il numero medio di appuntamenti, che un agente deve fare per piazzare un appartamento non muta rispetto al passato.

- Solo 2 appartamenti su 10 sono nuovi, 5 sono da ristrutturare e 3 usati abitabili.

- Bilocali e trilocali gli appartamenti più richiesti.

- Si compera per acquistare soprattutto la prima casa, migliora la percezione dell’acquisto per investimento.

- È il mutuo la modalità di finanziamento più impiegata (76% dei casi), ridotto ricorso ai risparmi (20%) e quasi nulle le permute (4%).

- Per i prossimi mesi si prevede una ulteriore "corsa all'acquisto" con prezzi inchiodati.

- Rallentamento della domanda nel mercato dell’affitto, con offerta in ulteriore calo, canoni stabili.

 Vedi infografica 1

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2.2 Hinterland e Provincia di Milano. Residenziale: l’indice di fiducia migliora ma il mercato viaggia tra chiari e scuri.

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- L'indice del clima di fiducia sul mercato della compravendita di case per il terzo quadrimestre del 2015 aumenta.

- I giudizi sono meno positivi rispetto a quelli rilevati sul capoluogo, con una domanda meno vivace rispetto al I quadrimestre dell’anno, ma con un riassorbimento delle quantità offerte.

- Si riduce lo sconto e si stabilizzano i tempi medi di vendita, ma la domanda resta molto selettiva e il numero medio di appuntamenti, che un agente deve fare per piazzare un appartamento non muta rispetto al passato.

- Nonostante un leggero miglioramento nel numero di scambi dei primi 9 mesi dell’anno rispetto al 2014, gli agenti sono più cauti sull’andamento delle vendite rispetto allo scorso maggio.

- Finalmente stabilità sui prezzi di vendita.

- Solo 2 appartamenti compravenduti su 10 sono nuovi, 4 sono da ristrutturare e 4 usati abitabili.

- Aumenta la richiesta di trilocali.

- In Provincia non è per nulla ripartito l’acquisto per investimento, si acquista per esigenze di prima casa, ricorrendo ad un mutuo.

- Per i prossimi mesi non si prevedono drastiche modificazioni rispetto alla situazione attuale.

- Peggiora il sentiment del mercato dell’affitto.

Vedi infografica 2

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2.3  Milano, Hinterland e Provincia di Milano. Altri usi: buoni gli indicatori nel comparto degli uffici, mentre per i negozi si registra un mercato a due velocità, con miglioramenti in città e situazione di difficoltà nei comuni minori della Provincia

2.3.1 Effetto EXPO sul mercato degli uffici: agenti immobiliare si mostrano finalmente più ottimisti. L'indice di fiducia in città risale: non accadeva dalla fine del 2005

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- Miglioramenti nel mercato della compravendita di uffici, tanto nel comune capoluogo, quanto nei comuni minori della Provincia;

- Migliorano i giudizi sulla domanda che si ripercuotono in un riassorbimento dell’offerta percepita come tendenzialmente calante;

- Prezzi di compravendita ancora in riaggiustamento, ma impronta di stabilizzazione anche di quelli in Provincia;

- Diminuisce la quota di agenti immobiliari che ipotizza sconti medi sul prezzo superiori al 10% e di un aumento dei tempi medi di vendita;

- Per i prossimi 4 mesi la maggioranza degli agenti intervistati non prevedono grosse modifiche rispetto alla situazione attuale: prezzi “fermi” tranne in qualche zona della Provincia;

- Migliora il clima di fiducia sul mercato della locazione di uffici, anche in tal caso viene segnalata una migliore dinamicità nella città.

2.3.2 Differenti i mercati immobiliari dei negozi nella città e nei comuni minori della Provincia: migliorano i primi, continuano a faticare i secondi

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- Prosegue il miglioramento del clima di fiducia del mercato della compravendita di negozi nel comune capoluogo, con incremento della domanda che fa riassorbire le quantità offerte;

- In Provincia i miglioramenti sono meno intensi, con una domanda che aumenta e quantità offerte che continuano a essere molto ampie sebbene siano tendenzialmente in calo;

- Le percezioni sullo sconto medio sul prezzo di offerta migliorano in città ma non in Provincia;

- Per la seconda parte dell’anno le previsioni formulate dalla maggioranza degli agenti intervistati sono differenti per la città e la Provincia. A Milano città il mercato confermerebbe il trend  della prima parte dell’anno, mentre nei Comuni minori della Provincia non dovrebbe esserci una vera uscita dalla crisi, segnale che la domanda risulta polarizzata su poche strade commerciali;

- Anche sul mercato della locazione di negozi, il mercato della città e della Provincia appaiono in contrapposizione, con una debolezza strutturale del mercato nella seconda.

Vedi infografica 3

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